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Le marché du haut de gamme, reserré et assaini, accompagne aujourd'hui la tendance haussière des prix et des transactions, tout en profitant de l'image positive de la pierre et du regain d'intérêt de la clientèle française. Radioscopie d'un secteur qui n'a pas quitté, malgré la crise, le haut de l'affiche.

S’il y a bien un secteur qui échappe aux aléas boursiers et autres humeurs de l’économie mondiale, il s’agit bien du haut et très haut de gamme. Ce marché de niche, qui représente 2 à 10 % des transactions immobilières départementales, a absorbé les trous d’air de 2008 et 2009 sans trop sourciller. En montagne, il n’y a guère que le Chablais et notamment Morzine et Les Gets qui ont souffert de la fuite de la clientèle britannique, alors frappée par la chute de la livre sterling. Ailleurs, notamment dans les poches de standing que sont le pays du Mont-Blanc et le lac d’Annecy, les prix du haut de gamme n’ont pas embrayé à la suite de la chute des cours enregistrée plus généralement sur l’ensemble des transactions. « Les prix n’ont jamais chuté, ils se sont stabilisés », confirme, à Megève, Rocco Grippo, conseiller chez Bizeray Deleuse Immobilier. « Annecy restera toujours Annecy », résume, à Veyrier-du-Lac, Jean-Claude Clerc, le spécialiste de l’immobilier haut de gamme, tablant même sur « une bonne année 2011 ».

Prix à la hausse
De manière générale, la cote des biens reste élevée, avec une tendance quasi générale et régulière à la hausse. À Chamonix, toutes catégories de biens confondus, les prix sont en passe de rattraper le niveau de 2006 : après une baisse de 1 % en 2007, 1,3 % en 2008 et 10 % en 2009, ceux-ci ont augmenté de 3 % en 2010 et 4 % au deuxième trimestre 2011. Selon la Chambre des notaires, 10 % des ventes d’appartements anciens se font aujourd’hui à des prix moyens oscillant entre 6 800 et 7 000 € (4 pièces). Même tendance à Megève où dans l’ancien, 4 % des acquéreurs jettent encore leur dévolu sur des 5 pièces et plus et 20 % sur des 4 pièces, dont le prix moyen s’élève à 8 000€ le m². Et la tendance générale à la hausse des prix (+5,6 % sur le département, sur douze mois glissants à juin 2011) ne freine pas les achats de biens de qualité, bien au contraire. Dans l’immobilier neuf, 60 % des ventes s’effectuent à un prix moyen de 7 000 € et dans les maisons anciennes, 53 % des biens commercialisés concernent des 6 pièces et plus. Autre conséquence, inattendue, de la hausse des biens en station : par ricochet, celle-ci impacte la valeur des maisons et appartements des villages proches, situés dans la plaine. Passy voit ainsi affluer les « déçus » de la vallée de Chamonix et constate une flambée des prix de 12 %.

La pierre, valeur refuge
Ce succès tient pour beaucoup à la solidité de la pierre qui a repris du terrain face aux placements banquiers, la faute à une économie mondiale qui souffle le chaud et le froid, entre yoyos boursiers et dette des États. « En 2009, les clients n’avaient plus confiance dans leurs banques et ont investi dans la pierre, en visant en priorité des emplacements de qualité. En 2010, ils ont ensuite repris confiance en leurs banques et l’année a été plus difficile pour nous. Aujourd’hui, le client revient à nouveau », confirme Jean-Claude Clerc. Qui dit client volatile, dit aussi client exigeant. C’est peut-être l’une des différences notables à opposer aux années bénies de l’immobilier : en visant le placement, le client pense aujourd’hui capacité de revente et plus-value, achète pour garantir ses lendemains, et pèse davantage sur la transaction. L’achat devient donc rationnel, presque « angoissé », et par là-même plus compliqué. « Le marché est moins dynamique, confirme Rocco Grippo, les achats sont aujourd’hui raisonnés, parfois à l’extrême. On préfère ne pas acheter plutôt que d’acquérir un bien qui ne présente pas l’ensemble des prestations requises. » En montagne, le pied de piste, la proximité vis-à-vis du centre-village et des prestations ainsi que la qualité des finitions font ainsi partie des critères priorisés par le client. « À Megève, on achète le nom mais aussi un statut social, prolonge M. Grippo, il faut que le standing du bien corresponde à ce statut. Aujourd’hui, la vente s’apparente à de la microchirurgie (sic). » Sur les rives du lac d’Annecy, le constat est le même : « la priorité est donnée à l’emplacement, confirme Jean-Claude Clerc, les clients cherchent la propriété les pieds dans l’eau, mais il n’y en a pratiquement plus à vendre. Le marché est devenu très étroit et il n’est pas question de vendre à 5 M€ un bien qui en vaut 4. »

Le cœur et la raison
Il s’agit là d’un autre capital laissé par la crise : même si les prix ne se sont pas effondrés, loin de là, le temps des envolées spéculatives semble pour l’instant être derrière nous. À Megève, deux chalets restent actuellement sur les bras d’un promoteur faute de trouver preneur à 4 M€. En revanche, la quête du juste prix n’interdit pas le coup de cœur. Sur la rive est du lac d’Annecy, une maison d’architecte les pieds dans l’eau, avec 3 000 m² de terrain, s’est ainsi vendue dernièrement à 4 M€, tandis qu’à Aiguebelette, en Savoie, un château de 300 m² habitables assorti de 5 hectares de terrain, a trouvé preneur à 2,2 M€. À Avoriaz, un chalet est parti à 2,2 M€ tandis qu’à Megève, un appartement récent de 80 m² a atteint 860 000€. La palme revenant à un très beau chalet situé, sur cette même station, au Mont d’Arbois, avec un prix de 7 M€ ! Du côté des acheteurs, le profil a parfois changé selon les secteurs. Les Français sont restés fidèles à Avoriaz et à Megève (70 % des acheteurs) et semblent revenir en force, un peu partout, depuis la fin de la crise. « Ils ont mis leurs fonds dans des bas de laine, ils se sont privés, analyse Maître Patricia Viollaz, déléguée à la communication près de la Chambre des notaires du département, voyant aujourd’hui que tout ne s’écroule pas, ils réinvestissent.» Parmi ces fortunés en quête de biens de standing figureraient quelques grands capitaines d’industrie lyonnais, qui réinvestissent Chamonix, 30 ans après leurs aînés, ainsi que des financiers expatriés à la City de Londres. Chez le promoteur MGM, ces Français représentent aujourd’hui 70 % des acheteurs contre 60 % avant la crise. En revanche, les Britanniques se font plus discrets qu’il y a 5 ans, y compris dans la capitale de l’alpinisme. Il reste les Suisses, qui ont profité d’un franc fort pour acheter en station et sur les rives du lac d’Annecy, ainsi que des investisseurs issus des pays arabes, qui jettent leur dévolu sur les rives lémaniques. Dans un cas comme dans l’autre, le haut de gamme « profite » d’une crise qui a eu pour effet d’encourager le retour à la pierre. La lecture de l’immobilier est parfois inattendue.

Laurent Gannaz